Tipps für Privatanbieter


Die häufigsten Fehler, die beim Privatverkauf von Immobilien gemacht werden - "...hätte ich das gewusst, hätte ich es anders gemacht!"

Das wollen Sie bestimmt nicht irgendwann sagen müssen. Doch gerade bei einem komplexen Thema wie dem Verkauf Ihrer Immobilie sind Fehler schnell passiert, die unter Umständen nicht mehr rückgängig zu machen sind. Gerade zum Anfang des Verkaufsprozesses passieren die meisten Fehler.

Ob der Privatverkauf Ihrer Immobilie wirklich zum gewünschten Erfolg führt, hängt wesentlich von Ihrer Erfahrung und Ihren Entscheidungen ab. Der wirksamste Schutz vor Fehlern beim privaten Immobilienverkauf liegt somit in der gründlichen Vorbereitung. Hierzu empfiehlt sich u.a. die Prüfung aller verfügbaren Objektunterlagen und der Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Immobilienfachmann bei der Immobilienbewertung.

Die neun häufigsten Fehler, die von Privatanbietern gemacht werden und unsere Tipps für Ihren sicheren Immobilienverkauf haben wir für Sie im Folgenden zusammengestellt:

Fehler 1: Privatanbieter nehmen sich nicht genügend Zeit (und Geld) für den Immobilienverkauf

Die meisten Privatanbieter glauben, dass es derzeit Kaufinteressenten für Wohnimmobilien wie Sand am Meer gibt. Und doch befindet sich unter allen potenziellen Kaufinteressenten, die in Ihr Haus kommen und sich in allen Ecken und Winkeln umschauen, nur eine einzige Person bzw. Familie, die Ihr Haus auch tatsächlich kaufen möchte bzw. überhaupt finanziell leisten kann. Um diesen einen Kaufinteressenten herauszufiltern, brauchen Sie vor allem eine sehr „wertvolle“ Ressource: Ihre Zeit! Viel Zeit, um mühsam aussagekräftige Anzeigen von Ihrem Immobilienangebot zu entwerfen. Zudem müssen Sie eine Menge Geld für gezielte Zeitungsanzeigen und Internetauftritte investieren, um mit Ihrer Immobilie überhaupt von Kaufinteressenten wahrgenommen zu werden. Weitere Zeit benötigen Sie, um alle relevanten Objektunterlagen zu besorgen, zu sortieren und zu prüfen. Weitere wertvolle Zeit benötigen Sie, um zahlreiche Anrufe, Briefe und E-Mails von Kaufinteressenten zu beantworten. Noch viel mehr Zeit benötigen Sie, um alle Terminwünsche mit den potenziellen Interessenten zu vereinbaren und das ist meistens an den Wochenenden, wo Ihre Familie und Freunde die Freizeit genießen. Dutzend Mal führen Sie fremde Menschen durch Ihr Eigenheim und erzählen und erklären die Details Ihres Hauses immer wieder aufs Neue.

DFM Tipp: Vergeben Sie Besichtigungstermine möglichst gesammelt und sorgen Sie dafür, dass Sie nicht alleine im Haus sind.

Fehler 2: Privatanbieter geben sensible Daten zu schnell bekannt

Es geht los! Die erste Verkaufsanzeige ist erschienen, Ihr Haus ist im Internet veröffentlicht, und endlich melden sich Ihre ersten Kaufinteressenten um weitere Details über die Immobilie zu erfahren. Aber Vorsicht: Geben Sie nicht zu schnell alle Informationen an Fremde heraus. Es gibt durchaus Menschen, die sich nur als Kaufinteressenten ausgeben, denn sie wollen die Zeiten herauszufinden, in denen Sie nicht zuhause sind um dann zu einem passenden Zeitpunkt Ihre Immobilie „ausräumen" zu können. Natürlich ist es alles andere als leicht, bereits am Telefon herauszufinden, was der Anrufer wirklich von Ihnen will.

DFM Tipp: Überlegen Sie sich gut, wem Sie die detaillierten Objektdaten geben. Wohlüberlegte Fragen sollten Ihnen helfen schon im Vorfeld mögliche „Langfinger“ zu entlarven.

Fehler 3: Privatanbieter ermitteln einen unrealistisch Immobilienwert

Ihr Haus ist ein Unikat und hat einen besonderen Wert - so viel steht fest. Auch wenn es noch weitere baugleiche Häuser in Ihrem Wohnort gibt, sind diese Objekte nicht so besonders wie Ihre Immobilie. So oder so ähnlich empfindet das jeder Immobilienbesitzer! Aus diesem Grund ist es auch so schwierig, den „richtigen“ Preis für Ihren Immobilienverkauf zu ermitteln. Vor der Festlegung des Verkaufspreises sollten Sie Ihren lokalen Markt genau sondieren: Welche Nachfrage und welches Angebot gibt es aktuell in Ihrer Region? Zu welchem Preis und wie lange werden ähnliche Immobilien angeboten? Diese und weitere aufwändige Recherchearbeiten sind entscheidend für den Erfolg Ihrer Verkaufsabsicht. Die Konsequenzen einer falschen Preiseinschätzung sind gravierend. Setzen Sie den Preis Ihrer Immobilie zu hoch an, verprellen Sie Ihre Kaufinteressenten und zahlen letztlich durch starke Preisreduzierungen drauf - kalkulieren Sie den Preis dagegen zu niedrig, verlieren Sie bares Geld.

DFM Tipp: Lassen Sie sich am besten für Ihre Immobilie ein aussagekräftiges Wertgutachten von einem Fachmann erstellen. So haben Sie eine objektive Wertermittlung und können Ihre Immobilie mit einem angemessenen Preis anbieten. 

Fehler 4: Privatanbieter präsentieren Ihre Immobilie falsch

Häufig werden potenzielle Kaufinteressenten bei der Immobilienpräsentation direkt durch lieblos zusammenkopierte Grundrisse und schlecht aufgenommene Objektfotos vergrault. Das Ergebnis: Es kommt erst gar nicht zu einem Besichtigungswunsch bzw. einer konkreten Kaufabsicht.

DFM Tipp: Nehmen Sie sich unbedingt ausreichend Zeit und gestalten Sie ein sehr ansprechendes und professionelles Exposé für Ihre Immobilie. Lassen Sie aufgearbeitete Grundrisse und Fotos (am besten durch einen Berufsfotografen) erstellen, um Ihren potenziellen Kaufinteressenten einen aussagekräftigen Eindruck Ihrer Immobilie vermitteln zu können. Auch die Begleittexte zu den einzelnen Fotos sind für Interessierte wichtig, denn Sie kennen Ihre Immobilie und die Umgebung meistens nicht. Informieren Sie ausführlich und lassen Sie keine wichtigen Details aus. Ihre potenziellen Kaufinteressenten werden davon beeindrucken sein.

Fehler 5: Privatanbieter verhandeln den Immobilienpreis zu emotional

Preisverhandlungen dürften den meisten Menschen geläufig sein: Egal, ob beim Autokauf, der neuen Küche oder einem neuen Fernseher, gefeilscht wird gerne und immer öfters. Doch wie sieht das beim Verkauf der eigenen vier Wände aus? Auch beim Immobilienkauf wird gerne und hart verhandelt. Emotionen dürfen dabei keine große Rolle spielen. Doch gerade diese Emotionen führen dazu, dass Sie als Privatanbieter gar nicht in der Lage sein werden, den Immobilienpreis „objektiv“ zu verhandeln.

DFM Tipp: Lassen Sie sich am besten für Ihre Immobilie ein aussagekräftiges Wertgutachten von einem Fachmann erstellen. So haben Sie eine objektive Wertermittlung und können Ihre Preisverhandlungen nachvollziehbare vor den Kaufinteressenten argumenieren.

Fehler 6: Privatanbieter bedenken nicht, dass der Notar auch für den Käufer tätig ist

Seriös und solide - das verbinden die meisten Menschen mit einem Notar. Hier sollte man sich doch auch als privater Immobilienverkäufer sicher und gut beraten fühlen? Doch das muss nicht immer sein, denn neben seiner offiziellen Beurkundungs- bzw. Beglaubigungsfunktion erfüllt ein Notar keine weitergehende Vertragsprüfung. Insbesondere ist es nicht die Aufgabe des Juristen, etwaige wirtschaftliche oder finanzielle Nachteile der Verkäuferseite aufzudecken oder anzusprechen. Denn gemäß der Vertragsfreiheit darf auch ein rechtlich nachteiliges Geschäft getätigt werden, sofern es nicht gegen die guten Sitten verstößt. Ein Notar ist immer für beide Vertragsparteien tätig.

DFM Tipp: Achten Sie genau auf die Formulierungen im Vertragsentwurf, wenn Sie ihn aufsetzen. Er sollte juristisch einwandfrei und von der Sache her eindeutig sein - damit Sie im Notartermin keine böse Überraschung erleben.

Fehler 7: Privatanbieter kennen die "Altlasten" Ihrer Immobilie nicht

Besteht für Ihr Areal eine Grunddienstbarkeit gegenüber den Nachbarn? Oder haben Sie eine im Grundbuch eingetragene Baulast, die auf Ihrem Haus liegt? Solche Fragen müssen Sie unbedingt vor der Vermarktung Ihrer Immobilie klären, denn gerade in dem Bereich „Baulasten" herrscht bei vielen Eigentümern eine große Unkenntnis. Eine eingetragene Baulast kann im Extremfall dazu führen, dass der Immobilienverkauf in letzter Minute platzt, nämlich dann, wenn die hier genannten Verpflichtungen gegenüber den Nachbarn oder der öffentlichen Hand erst während des Notartermins ans Licht kommen.

DFM Tipp: Prüfen Sie unbedingt die Eintragungen im Baulastenregister und Grundbuch bevor Sie Ihre Verkaufsunterlagen vom Notar anfertigen lassen.

Fehler 8: Privatanbieter formulieren den Kaufvertrag falsch

Einen Kaufvertrag für eine Immobilie aufzusetzen, gehört sicherlich zu den kniffligsten Aufgaben im Zuge des Immobilienverkaufs. Fehler und zweideutige Inhalte können den reibungslosen Immobilienverkauf gefährden.

DFM Tipp: Damit Sie hier keine gravierenden Fehler machen, die Sie dann mit viel Geld bezahlen müssen, sollten folgende Punkte auf jeden Fall im Kaufvertrag vereinbart: Neben dem verhandelten Kaufpreis muss ein Datum für die Zahlung vereinbart sein. Zudem muss ein Übergabetermin (Besitzübergang) festgelegt werden. Der Vertrag sollte die Gewährleistung und den Zustand der Immobilie bei der Übergabe regeln.

Fehler 9: Privatanbieter planen nicht genügend Zeit für den Immobilienverkauf

Ein erfolgreicher Immobilienverkauf ist keine Angelegenheit, die sich in zwei Wochen erledigen lässt. Diese Zeit wird alleine für eine fundierte Marktanalyse, die Identifizierung der für Sie infrage kommenden Kaufinteressenten und die Ausarbeitung einer repräsentativen Verkaufsunterlage (Exposé) benötigt. Nachdem die ersten Anzeige geschaltet wurde, werden sich wahrscheinlich die ersten Kaufinteressenten bei Ihnen melden, allerdings wird i.d.R. keiner dieser „Besichtigungstouristen" einen konkreten Immobilienkauf in Betracht ziehen. Der Gründe hierfür sind meistens, dass die Kaufinteressenten sehr vorsichtig geworden sind und zudem sehr umfangreiche Marktkenntnis haben.

DFM Tipp: Planen Sie unbedingt mittel- bis langfristig für Ihren Immobilienverkauf und lassen Sie sich auf keinen Fall zu einer falschen Entscheidung drängen. Wenn Sie sich in einigen Punkten nicht ganz sicher sind, holen Sie sich am besten einen Rat vom Immobilienfachmann Ihres Vertrauens einholen.


Daniel Christoffers

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