Tipps für Mieter

 

Die häufigsten Fehler, die beim Mieten von Wohnraum gemacht werden - "...hätte ich das gewusst, hätte ich es anders gemacht!" 

In Deutschland werden jedes Jahr über 2 Millionen Mietverträge abgeschlossen und der Gesetzgeber ist stets bemüht den Anforderungen aller Vertragsparteien nachzukommen. Leider bringen auch neuen EU – Vorgaben dem Mietrecht im BGB keine Vereinfachungen. Auf der einen Seite muss den Vermietern als Investoren Rechnung getragen werden und anderer Seite sollen sich Mieter einen angemessenen Wohnraum leisten können. Trotz der aktuellen Gesetze gibt es immer noch sehr viele Mietverträge, in dem gravierend Fehlern vereinbart sind. Je klarer Sie die „Spielregeln “  im Mietvertrag formulieren, desto weniger Ärger ist im Nachhinein zu erwarten.

Die acht häufigsten Fehler, die von Mietern gemacht werden und unsere Tipps für Ihr sicheres Mieten von Wohnraum haben wir für Sie im Folgenden zusammengestellt:

 

Fehler 1: Mieten ohne vorherige Objektbesichtigung

Mieten von Wohnraum sollte niemals ohne vorherige Besichtigung getätigt werden. Der Zustand der Fassade, Dacheindeckung, Fenster, Türen und der Heizungsanlage sind wichtige Indikatoren für die tatsächliche Qualität eines Mietobjektes und können das Mieten schlussendlich zu eine teuren bzw. unangenehmen Angelegenheit machen.

DFM Tipp: Jeder Mieter muss die Wohnräume selbst besichtigt haben, bevor er ein Mietvertrag unterschreibt. (seit 13 Juni 2014 gilt das geänderte Rücktrittsrecht bei Vermietungen) Überprüfen Sie die Qualität des Mietobjektes um nicht kalkulierte Nebenkosten und später auftretende Unannehmlichkeiten zu vermeiden. 
 

Fehler 2: Betriebskostenvorauszahlungen sind viel zu gering angesetzt

Bei Betriebskostenvorauszahlungen sind viele Vermieter etwas zögerlich und berechnen meist zu wenig. Die Überraschung kommt dann meistens für den Mieter mit der Jahresabrechnung und einer Nachzahlung.

DFM Tipp: Setzen Sie die monatlichen Nebenkosten lieber etwas höher an. Mit Hilfe des Betriebskostenspiegels (z.B. des deutschen Mieterbundes) können Sie in etwa einen vertretbaren Betrag kalkulieren – oder Sie befragen die anderen Mieter im Haus. 
 

Fehler 3: Nicht alle Mieter werden angegeben

Wird der Wohnraum von einer oder mehreren Personen bewohnt? Bei Einzelpersonen ist es sehr klar, wer den Mietvertrag unterschrieben hat, muss auch dafür haften. Bei mehreren Personen liegt der Fall etwas anders. Handelt es sich um gleichberechtigte Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben so müssen auch beide Mieter dafür haften. Wenn eine WG die gemieteten Räume bewohnt sollte diese Nutzung auch in dem Mietvertag vermerkt sein. Denn selbst wenn ein Mieter später ausziehen sollte, wäre diese Person weiterhin für den Mietraum haftbar.

DFM Tipp: Vereinbaren Sie im Mietvertag, dass die Bewohner der Wohngemeinschaft wechseln dürfen oder lassen Sie für jeden Bewohner einen separaten Mietvertrag erstellen, der sich auf einen bestimmten Nutzungsbereich bezieht. 
 

Fehler 4: Wohnfläche ist falsch bemessen

Alle Kosten aus einem Mietverhältnis werden über die angegebene Wohnfläche in m2 bemessen. Eine Abweichung bis zu 10 % zu der im Vertrag genannten Wohnfläche ist dabei zulässig. Beträgt die Abweichung der Wohnfläche dagegen mehr als 10%, kann der Mieter die Miete kürzen. Hierzu muss die beabsichtigte Kürzung in Schriftform dem Vermieter angekündigt werden.

DFM Tipp: Messen Sie die Wohnfläche vor der Unterzeichnung des Mietvertrags nach, oder beauftragen Sie dafür einen Fachmann (Kosten ab 150,00€). 
 

Fehler 5: Vereinbarte Schönheitsreparaturen können unwirksam sein

Generell ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, sein Eigentum in Schuss zu halten. In vielen Mietverträgen werden Schönheitsreparaturen seitens der Mieter als verbindlich eingetragen. Diese müssen i.d.R. auch von den Mietern ausgeführt werden. Allerdings sind ca. 70% dieser Klauseln, die etwa übertrieben häufige Renovierungen vorsehen, ungültig, wie der Bundesgerichtshof 2009 entschied.

DFM Tipp: Vereinbaren Sie im Vertrag, dass das Streichen der Wände der neue Mieter übernimmt und halten Sie dieses im Vertrag fest. Im Idealfall greift Sie auf einen vorgefertigten Mietvertag (z.B. Haus & Grund) zurück. Diese Verträge werden ständig aktualisiert und sind auf dem neusten juristischen Stand.

Das Wohnungsbaugesetz definierte folgende Renovierungsarbeiten als Schönheitsreparatur:

  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • Streichen der Fußböden,
  • Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre,
  • Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren von innen.

Alles, was darüber hinausgeht fällt nicht in die Verantwortung des Mieters. Auch für Räume außerhalb der Wohnung (z.B. Kellerräume) ist der Mieter nicht zuständig. 
 

Fehler 6: Eigene Modernisierungen ohne vorherige Absprache

Wenn Sie Ihren gemieteten Wohnraum auf eigene Kosten modernisieren oder verbessern möchten, haben Sie keinen Anspruch auf die Übernahme der Kosten. Bei Ihrem Auszug hat der Vermieter sogar das Recht den Wohnraum im ursprünglichen Zustand zurück zu fordern.

DFM Tipp: Besprechen Sie Ihre gewünschten Modernisierungsmaßnahmen mit Ihrem Vermieter und lassen Sie sich die Vereinbarung schriftich bestätigen. 
 

Fehler 7: Tierhaltung ohne schriftliche Vereinbarung

Tierhaltung im Wohnraum sollte immer im Mietvertrag eingeschrieben werden. Es gibt mehrere Urteile zur Tierhaltung.

DFM Tipp: Für Katzen, Hunden oder ähnlichen Tieren sollte eine Absprache mit dem Vermieter in schriftlicher Form getroffen werden. Kleintiere wie Wellensittiche, Hamstern, Goldfischen usw. kann der Vermieter die Haltung nicht untersagen. Er kann aber in Einzelfällen einen Versicherungsnachweis für eventuelle Schäden fordern. 
 

Fehler 8: Falsche Kündigung des Mietverhältnisses

Vermieter nutzen Wohnungsübergaben oft, um noch günstig die Wände gestrichen oder das Parkett geschliffen zu bekommen. Aber Achtung: Mieter müssen sich nicht alles gefallen lassen!

1). Einbauten müssen entfernt werden

Rechtlich gesehen muss der Mieter vor der Übergabe der Wohnung alles ausgebaut werden, was er in der Wohnung angebracht hat (z.B. Markise, Einbauschrank, Bodenbelag. Einbauküche). Die Wohnung muss bei der Übergabe aussehen wie zu Mietbeginn, es sei denn, es wurde im Mietvertrag etwas anderes mit dem Vermieter vereinbart.

DFM Tipp: Das Gespräch mit dem Vermieter lohnt sich immer, schließlich werten ein neuer Teppich oder eine Küche die Wohnung meist auf. Geht es um teure Einbauten wie etwa Einbauküchen, kann der Mieter sie dem Vermieter sogar verkaufen. 
 

2). Zum Auszug muss gründlich geputzen werden

Ein Mietobjekt muss leer und „besenrein“ übergeben werden. Im Klartext heißt das, dass der Mieter

  • Böden fegen oder saugen,
  • Spinnweben entfernen,
  • Fenster von groben Verschmutzungen reinigen und
  • Toilette und Herd hygienisch unbedenklich

übergeben muss. Gründlicheres Putzen ist hingegen rechtlich nicht vorgeschrieben.

DFM Tipp: Ordentliches Putzen kann auch ohne Verpflichtung sinnvoll sein. Strahlend weiße Wände, funkelnde Armaturen und saubere Fenster können den Vermieter dazu motivieren, nicht allzu genau nach kleineren Mängeln zu suchen. 
 

3). Abnutzungserscheinungen oder unsachgemäße Behandlung

Wer jahrelang in einer Wohnung lebt, hinterlässt Gebrauchsspuren: Sei es der Kratzer im Parkett oder Kalk in der Dusche. Das ist grundsätzlich kein Problem, denn der Mieter muss die Wohnung nicht im exaten Zustand zurückgeben, in dem er sie übernommen hat. Normale Abnutzungserscheinungen sind durch einen Teil der gezahlten die Miete beglichen. Wurde dagegen ein Schaden durch „unsachgemäße Behandlung“ (z.B. Brandlöcher im Parkett) verursacht, muss der Mieter den Schaden beheben lassen oder dafür zahlen.

DFM Tipp: Muss der Mieter für einen Schaden zahlen, darf der Vermieter nur den Zeitwert berechnen. Teppichen wird z.B. eine Lebensdauer von zehn Jahren zugeschrieben. Zieht der Mieter nach fünf Jahren aus und hinterlässt einen beschädigten Teppich, zahlt er die Hälfte des Neupreises. 
 

4). Betriebskosten korrekt abrechnen

Zieht ein Mieter z.B. Mitte des Jahres aus, muss er nur für die Monate Betriebskosten zahlen, in denen der Mietvertrag noch gilt. Gab es also eine Vorauszahlung für das komplette Jahr, kann der Mieter die Differenz der Betriebskosten vom Vermieter zurückfordern.

DFM Tipp: Um wirklich nur das zu zahlen, was man verbraucht hat, lohnt es sich, die Zählerstände von Strom und Wasser von Zeugen ablesen und notieren zu lassen. 
 

5). Schlüsselübergabe nur mit Protokoll

Hat ein Mieter z.B. einen Wohnungsschlüssel verloren, muss er nachweisen, dass niemand damit einbrechen kann. Ansonsten muss er für eine komplett neue Schließanlage aufkommen – das kann schnell eine Investition im vierstelligen Bereich sein. Beim Auszug muss der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel übergeben. Dabei reicht es nicht aus, die Schlüssel einfach im Briefkasten des Vermieters zu hinterlegen.

DFM Tipp: Benutzen Sie für die Übergabe grundsätzlich ein Übergabeprotokoll und lassen Sie dieses vom Vermieter und einem mitgebrachtem Zeugen unterschreiben. Das Protokoll ist zwar rechtlich nicht vorgeschrieben, bietet aber einen Vorteil: Der Vermieter kann nachträglich keine Mängel mehr geltend machen. 
 

Die Varianten eines Mietvertrages

Mietverträge können in verschiedenen Varianten erstellt werden. Die häufigste Form ist der unbefristete Mietvertrag. Hier gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. In einigen Fällen werden Mietverträge mit bestimmten Laufzeiten ausgestellt. Dann endet der Vertrag zum eingetragenen Datum. Solche Verträge werden z.B. aus beruflichen Gründen vereinbart. Eine weitere Variante ist der Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit. Hier möchte der Vermieter verhindern, dass der Wohnraum zu oft an einen anderen Mieter übergeben wird. Jeder Ein- & Auszug kann Schäden und Kosten verursachen. Diese Form ist zulässig und darf eine maximal Laufzeit von 4 Jahren nicht überschreiten. Sie sollten darauf achten das „Kündigungsausschluss“ oder „Kündigungsverzicht“ im Vertrag niedergeschrieben sind. 



Daniel Christoffers

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