Checkliste Mietwohnung

Auf Wohnungssuche oder schon die passende Wohnung gefunden? Vor Vertragsabschluss sollten Sie auf zahlreiche Details achten.

1. Wohnungssuche

Darauf sollten Sie bei der Wohnungssuche achten:

Vom Makler oder direkt vom Eigentümer?

Ein Makler hat in der Regel eine gute Marktkenntnis und kann Ihnen bei der Wohnungssuche helfen. Seit der Einführung des Bestellerprinzips sind Sie nur noch dann verpflichtet, seine Provision zu zahlen, wenn Sie den Makler mit der Wohnungssuche auch beauftragt haben (ab Juni 2015).

Die Provision beläuft sich dann auf bis zu zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Ansonsten gilt mit der Einführung des Bestellerprinzips: Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermarktung der Mietwohnung, so zahlt auch der Vermieter die Provision. Bietet ein privater Vermieter eine Mietwohnung an oder beauftragt er eine Hausverwaltung damit, muss der Mieter prinzipiell keine Provision entrichten.

Quellen für die Wohnungssuche?

Am weitesten verbreitet ist heute die Wohnungssuche über das Internet, zum Beispiel über Immobilienportale wie immowelt.de. Alternativ können Sie sich auch über die örtliche Tageszeitung informieren oder Tipps von Freunden und Bekannten einholen.

Ist der Anbieter seriös?

Wie überall gibt es auch im Immobilienbereich schwarze Schafe. Besonders Acht geben sollte man bei Angeboten, bei denen der vermeintliche Vermieter per Mail eine Vorabkaution für die Besichtigung verlangt, die über einen Geldtransferservice ins Ausland geschafft werden soll. Auch kostenpflichtige Angebotslisten sind unseriös. Denn in diesen Listen, für die oft dreistellige Summen verlangt werden, finden sich meist Angebote, die kostenfrei über die üblichen Quellen zugänglich sind oder gar nicht (mehr) existieren.

2. Besichtigung

Darauf sollten Sie bei der Wohnungsbesichtigung achten:

Passen Umfeld und Lage?

Der Schnitt einer Mietwohnung kann noch so gut sein – wenn das Umfeld nicht passt, wird man mit ihr nicht glücklich. Dabei ist sowohl auf die unmittelbaren Nachbarhäuser als auch die anliegenden Straßen zu achten. Außerdem wichtig: Wie sieht es mit der Parkplatzsituation aus? Gibt es Geschäfte des täglichen Bedarfs in der näheren Umgebung? Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?

Passt die Nachbarschaft?

Schlechte Nachbarn können einem das Wohnen vermiesen. Erkundigen Sie sich am besten beim Vormieter oder, wenn möglich, bei einem Nachbarn, ob die Hausgemeinschaft intakt ist.

Hat die Wohnung Mängel?

Kleine Mängel übersieht man schnell. Deshalb sollte man genau hinsehen. Entdeckt man Mängel, müssen die später unbedingt in einem Übergabeprotokoll vermerkt werden.

Passt der Zuschnitt zu den eigenen Bedürfnissen?

Leer stehende Wohnungen sehen oft hell und großzügig aus. Dennoch sollte man beim Besichtigungstermin schon grob messen und prüfen, ob die eigenen Möbel auch in die Räume passen.

Ist mit Folge- oder hohen Nebenkosten zu rechnen?

Vermieter sind seit 1. Mai 2014 dazu verpflichtet, bereits bei der Wohnungsbesichtigung den Energieausweis vorzuzeigen: Je höher der Kennwert im Energieausweis, desto höher sind die zu erwartenden Heizkosten. Lassen Sie sich am besten auch eine Nebenkostenabrechnung der Vorperiode zeigen, um abschätzen zu können, mit welchen Nebenkosten Sie wirklich rechnen müssen. Denn die mit der Miete geleistete Vorauszahlung muss nicht die tatsächlichen Kosten widerspiegeln. Der Vermieter rechnet einmal jährlich ab und schlimmstenfalls ist eine satte Nachzahlung fällig.

3. Mietvertrag

Darauf sollten Sie beim Mietvertrag achten:

Werden Schönheitsreperaturen verlangt?

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die Sie als  Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet? Ist dies nicht der Fall, so müssen Sie keinerlei Renovierungsarbeiten wie Streichen erledigen. Enthält der Vertrag hingegen eine solche Klausel, so gilt es, genauer hinzusehen: Ist die Wohnung in einem renovierten Zustand oder schon abgewohnt? Ist Letzteres der Fall, so ist die Klausel unwirksam. Enthält die Klausel starre Renovierungsintervalle oder schreibt sie eine Endrenovierung beim Auszug (oder beides) vor, so ist sie ebenfalls unwirksam. So genannte Abgeltungsklauseln, nach denen der Mieter anteilige Renovierungskosten zu tragen hat, wenn er auszieht, bevor Schönheitsreparaturen fällig werden, sind nach jüngerer BGH-Rechtsprechung ebenfalls unwirksam. Die Folge von unwirksamen Klauseln: Sie als Mieter sind so gestellt, als gäbe es keine Renovierungsklausel und müssen gar nichts tun.

Eine gültige Klausel hingegen enthält flexible Renovierungspflichten. Außerdem dürfen dem Mieter grundsätzlich nur bestimmte dekorative Arbeiten wie Malern, Tapezieren und Lackieren im Innenbereich der Wohnung auferlegt werden. Wirksam sind Klauseln übrigens nach jüngerer BGH-Rechtsprechung generell nur dann, wenn der Mieter in eine (weitgehend) frisch renovierte Wohnung einzieht.

Ist Tierhaltung erlaubt?

Ein generelles Tierhaltungsverbot in Mietwohnungen ist unzulässig - zumindest, wenn es sich um Kleintiere wie Hasen oder Meerschweinchen handelt. Die darf ein Mieter auch dann halten, wenn dies laut Vertrag verboten ist. Die Haltung größerer Tiere wie etwa Hunde kann der Vermieter nur dann verbieten, wenn seine Interessen oder die der Mitbewohner des Hauses etwas durch ständiges Bellen stark beeinträchtigt würden. Eine Klausel, die generell die Haltung von Hunden verbietet, ist unwirksam, entschied der BGH (Az.: VIII ZR 168/12).

Kann der Mietvertrag mit der gesetzlichen Drei-Monats-Frist gekündigt werden?

Die meisten Mietverträge sind unbefristet und können vom Mieter ohne Angabe von Gründen spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monatsgekündigt werden. Das entspricht einer (knapp) dreimonatigen Frist. Allerdings enthalten manche Verträge eine Klausel, wonach sich die Parteien beidseitig dazu verpflichten, für einen bestimmten Zeitraum nicht von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Dieser Zeitraum darf in der Regel bis zu vier Jahre betragen. Eine solche Klausel ist eher zum Nachteil des Mieters. Der Vermieter hat ohnehin nur in wenigen Ausnahmefällen wie zum Beispiel bei Eigenbedarf ein Recht zur Kündigung, während der Mieter im Normalfall immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen darf.

Enthält der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel?

Zwar ist der Vermieter von Gesetz wegen für Reparaturarbeiten verantwortlich, doch Gerichte billigen Ausnahmen, wenn es sich um Kleinreparaturen handelt, allerdings nur in engen Grenzen und nur dann, wenn es im Mietvertrag auch eine sogenannte Kleinreparaturklausel gibt. Verschiedene Gerichte halten eine Obergrenze von maximal 75 bis 100 Euro pro Reparatur und jährlich insgesamt maximal acht Prozent der Jahresmiete oder höchstens 200 Euro für gerade noch zulässig. Enthält Ihr Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel, müssen Sie folglich Bagatellreparaturen an tropfenden Wasserhähnen oder ausgeleierten Rollladengurten selbst zahlen, sofern die Kosten dafür den vertraglich vereinbarten Betrag nicht überschreiten.

Wie sind Heiz- und Betriebskosten geregelt?

Grundsätzlich kann der Vermieter alle Betriebskostenarten abrechnen, die die Betriebskostenverordnung auflistet. Und das sind immerhin 17 Einzelpositionen. Ist nichts anderes vereinbart, werden sie nach der Wohnfläche umgelegt. Ausnahme: Die Kosten für Heizung und Warmwasser, die überwiegend nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Ist hier im Mietvertrag ebenfalls eine Umlage nach Wohnfläche vereinbart, kann der Mieter intervenieren und im Zweifelsfall die anteiligen Nebenkosten für die Heizung um 15 Prozent kürzen.

Wie ist die Mietkaution geregelt?

Der Vermieter kann maximal eine Kaution von drei Monatskaltmieten verlangen. Diese dürfen Sie als Mieter übrigens in drei gleich großen Raten zahlen. Die Kaution kann übrigens auch in Form einer Bürgschaft erbracht werden. Außerdem ist auch eine Mischung aus Barkaution und Bürgschaft zulässig. Die gesamte Höhe der Mietsicherheit darf aber auch dann drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Hiervon abweichende Regelungen sind unzulässig. Übrigens: Der Vermieter ist auch verpflichtet, die Kaution auf einem von seinem eigenen Vermögen getrennten und damit insolvenzfesten Konto anzulegen. 

(Quelle: Immowelt.de)