Immobilienbewertung – so finden Sie den marktgerechten Kaufpreis

Der Kaufpreis einer Immobilie ist letztlich immer eine Sache von Angebot und Nachfrage – dies ist eine banale Tatsache, gehört aber zu den Grundtatbeständen der Preisbildung am Immobilienmarkt. Was ein Objekt wert ist, bestimmen danach letztlich Marktmechanismen, oder um es plastisch auszudrücken ‘so viel, wie ein Käufer zu zahlen bereit ist’. Dennoch suchen sowohl Verkäufer als auch Käufer nach möglichst ‘objektiven’ Wertmaßstäben, um sich bei Kaufpreisforderungen und -verhandlungen orientieren zu können. Gefragt ist also eine möglichst ‘richtige’ Bewertung von Immobilien. 

Bewertung von Immobilien – Verfahren im Überblick

Es gibt offiziell drei normierte Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts, die scheinbar einen solchen objektiven Wertansatz vermitteln. Sie sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – niedergelegt und bilden die Grundlage für Sachverständigen-Gutachten und auch manche Maklerbewertung. Um die Vorgehensweise bei der Bewertung von Immobilien zu verstehen, hier eine kurze Skizzierung der drei Verfahren:

1. Das Vergleichswertverfahren
Das Verfahren kommt bevorzugt bei der Bewertung unbebauter Grundstücke, von Eigentumswohnungen, aber auch bei Ein- und Mehrfamilienhäusern zum Einsatz. Voraussetzung für die Anwendung ist, dass eine ausreichende Zahl ähnlicher Vergleichsobjekte im Umfeld vorhanden ist, deren (durchschnittliche) Kaufpreise Basis der Wertermittlung sind. Dafür werden vor allem Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und Bodenrichtwerte herangezogen. Für sehr individuelle und ausgefallene Immobilien kommt es nicht in Frage.

2. Das Ertragswertverfahren
Diese Methode wird angewandt, wenn das Objekt vermietet werden soll. Dabei finden unterschiedliche Wertermittlungen für den Boden und das Gebäude statt. Der Boden wird wiederum nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, das Gebäude dagegen nach dem zum erwartenden Reinertrag. Die Gebäude-Wertermittlung orientiert sich an den erzielbaren Mieterträgen abzüglich der Bewirtschaftungskosten – unter Berücksichtigung des Faktors Zeit durch entsprechende Abzinsung. Es handelt sich um eine klassische Investitionsrechnung.

3. Das Sachwertverfahren
Dieses Verfahren wird vor allem für die Bewertung von eigengenutzten Immobilien, zum Beispiel Einfamilienhäusern genutzt. Auch hier erfolgen die Bodenbewertung und die Gebäudebewertung getrennt. Das Vergleichswertverfahren kommt ebenfalls für die Bodenbewertung zum Einsatz. Der Gebäudewert bemisst sich nach den Normalherstellungskosten – ggf. unter Berücksichtigung abnutzungs- und zustandsbedingter Wertminderungen.

Als weiteres – nichtamtliches – Verfahren wird oft das sogenannte Maklerverfahren genutzt. Es stellt allerdings nur eine grobe Wertabschätzung dar. Die Immobilienbewertung wird dabei durch Multiplikation des Grundstücksrohertrags mit einem objektabhängigen Rohertragsfaktor umgesetzt.

Alleine nicht ausreichend

Die amtlichen Verfahren nach der ImmoWertV werden vor allem in der Gerichtspraxis anerkannt, zum Beispiel wenn es um die Bewertung von Immobilien bei Scheidungsverfahren, Zwangsversteigerungen oder Erbauseinandersetzungen geht. Sie finden aber auch häufig Verwendung als Orientierungswerte für die Kaufpreisfestlegung.

Obwohl die gesetzliche Regelung der Bewertungsverfahren suggeriert, dass es sich um die Ermittlung eines objektiven und damit richtigen Wertes handelt, ist dieser Eindruck falsch – denn der tatsächliche Marktwert eines Objektes kann ein ganz anderer sein. Das Vergleichswertverfahren ist bei den drei genannten Methoden das einzige, dass sich ausschließlich an Marktpreisen – allerdings auch der Vergangenheit – orientiert. Dabei handelt es sich letztlich um Durchschnittswerte für ähnliche, aber nicht identische Immobilien. Im Einzelfall können für das betreffende Objekt doch individuelle Gegebenheiten preisentscheidend sein.

Bei dem Ertragswert- und dem Sachwertverfahren kommen neben Marktpreisen (beim Bodenwert) auch Ertrags- und Kostenfaktoren (bei der Gebäude-Bewertung) zum Tragen. Die Immobilienbewertung findet daher bei diesen Verfahren nach unterschiedlichen Konzepten statt, was nicht die beste Voraussetzung für eine Marktwertermittlung ist. Von daher muss die Aussagefähigkeit dieser Verfahren für den Kaufpreis zumindest kritisch hinterfragt werden. Es empfiehlt sich, Kaufpreisfestlegungen nicht alleine auf solche Bewertungen zu stützen.

Marktsituation, Lage und Käufer berücksichtigen

Daneben bestimmen nämlich noch eine Reihe weiterer Einflussgrößen den erzielbaren bzw. vertretbaren Kaufpreis. Wichtig ist vor allem die Berücksichtigung der jeweils aktuellen Marktsituation. Der Immobilienmarkt ist gerade in den letzten Jahren durch dynamische Bewegung gekennzeichnet. Die Marktpreise von 2005 oder 2010 entsprechend längst nicht mehr der heutigen Situation. Um einen Eindruck von der Preisentwicklung zu bekommen, verschaffen Sie sich am besten einen Überblick über die Preisbewegungen der letzten beiden Jahre im Umfeld Ihres Objektes. Dies vermittelt einen einigermaßen guten Eindruck über das Preisniveau und die Preisdynamik.

Ein besonders wichtiger Preisfaktor ist immer die Lage. Dabei geht es nicht unbedingt nur um eine ansprechende Umgebung und einen landschaftlich reizvollen Rahmen. Wichtig sind auch das soziale Umfeld und Infrastruktur-Anbindung (Verkehrsanschlüsse und öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und öffentliche Einrichtungen, Geschäfte und Freizeitmöglichkeiten). Bei der amtlichen Wertermittlung fließt die Lage indirekt in die Wertermittlung ein – über die Kaufpreise aus den Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens.

Als Verkäufer sollten Sie sich auch Gedanken über die möglichen Käufer machen. Denn auch das beeinflusst den Kaufpreis. Ein einfaches Beispiel: eine Dachgeschoss-Wohnung, die nur über Treppen zu erreichen ist, kommt für ältere Menschen wahrscheinlich weniger in Frage. Sie werden daher wahrscheinlich Ihr Objekt nicht so schnell vermarkten und nicht so gut verkaufen, wenn Sie bevorzugt diese Zielgruppe ansprechen.

Immobilienbewertung: Fachkundiger Rat hilfreich

Das Fazit lautet: alleine auf die Immobilienbewertung nach den gängigen Verfahren vertrauen, reicht nicht. Sie sollten für die Festlegung des Kaufpreises möglichst auch eine aktuelle Marktanalyse heranziehen. So haben Sie die beste Orientierung für Ihren Kaufpreis. Fachkundiger Rat bei der Kaufpreisermittlung empfiehlt sich.

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