Was ist eine Grundbuchbestellung?

11-12-2018



Wer Grundbesitz erwirbt und den Kaufpreis finanzieren muss, kommt in der Regel um die Bestellung einer Grundschuld nicht herum. 

Darlehensnehmern ist zwar bewusst, dass sie gemäß den Wünschen der Bank verfahren müssen, um das beantragte Darlehen zu erhalten, aber bei den meisten Verbrauchern besteht doch zumindest eine Unsicherheit darüber, was sie bei der Grundschuldbestellung überhaupt genau unterschreiben. 

Mit dem folgenden Beitrag sollen wichtige Grundlagen erläutert werden, um immer wieder kehrende „Kardinalfehler" zu vermeiden.

Wer Geld verleiht, möchte so sicher wie möglich sein, dieses auch wieder zurückzuerhalten. In Deutschland bedient man sich hierfür der Grundschuld als wichtigste Kreditsicherheit. Wenn der durch eine Grundschuld gesicherte Kredit nicht zurückgezahlt wird, kann der Kreditgeber die belastete Immobilie versteigern lassen und erhält den Versteigerungserlös, bzw. so viel, wie nach dem Kreditvertrag noch geschuldet ist, und zwar vorrangig vor anderen Gläubigern. In der Grundschuldbestellungsurkunde wird dies unter dem Punkt „dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung" abgehandelt. Auch im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers kann die Bank somit noch das von ihr vergebene Geld zurück erhalten. 

Das Vorrecht auf Versteigerung und Befriedigung bewirkt somit eine Privilegierung gegenüber anderen Gläubigern. 

Das ist auch der Grund, weshalb die Banken regelmäßig auf die Eintragung der Grundschuld an erster Rangstelle bestehen. Weiterhin wird auch eine persönliche Haftung des Darlehensnehmers vereinbart („abstraktes Schuldanerkenntnis"), also eine Haftung auf das übrige (bewegliche) Gesamtvermögen. In beiden Fällen besteht der Vorteil für den Darlehensgeber darin, dass er keinen langwierigen Gerichtsprozess anstrengen muss, um an ein Urteil zu kommen. Die notarielle Urkunde nimmt gewissermaßen das Urteil vorweg. Käufer sollten unbedingt bedenken, dass die Darlehenssumme erst ausgezahlt wird, wenn die Grundschuld an erster Stelle im Grundbuch des zu sichernden Grundstücks eingetragen ist. Hier kommt es in der Praxis immer wieder zu Problemen, insbesondere, wenn der Kaufpreis fällig, aber die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Die Folge: Der Verkäufer kann vom Käufer Verzugszinsen fordern.

Die Grundschuldbestellung sollte daher möglichst zeitnah nach Abschluss des Kaufvertrages - im Idealfall im gleichen Notartermin - beurkundet werden.

Vorab benötigt der Notar hierzu das „Grundschuldbestellungsformular" des finanzierenden Kreditinstitutes. Liegt dieses vor, kann ein Termin für die Beurkundung vereinbart werden. Nach Beurkundung reicht der Notar das Dokument beim Grundbuchamt ein, wo die Grundschuld dann in das Grundbuch eingetragen wird. Der Darlehensgeber erhält vom Notar eine Ausfertigung dieser Urkunde und vom Grundbuchamt den aktualisierten Grundbuchauszug. Da mit der Zahlung von Raten nicht die Grundschuld, sondern das gesicherte Darlehen getilgt wird, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit schon vollständig abgezahlt ist. Eine solche „nicht valutierende" Grundschuld stellt nur noch eine leere Hülle dar und sollte gelöscht werden. Dies ist insbesondere bei Briefgrundschulden anzuraten, da für deren Löschung im Falle des Briefverlusts ein kostenintensives Aufgebotsverfahren erforderlich ist, das mehrere Monate dauert. Die Löschung von Grundschulden wird oft aufgeschoben, weil sie mit Kosten verbunden ist und der Darlehensnehmer möglicherweise später einmal einen neuen Kredit aufnehmen möchte. Für den neuen Kredit können dann die Grundschuld verwendet und die Kosten für eine Neubestellung gespart werden. Dieses Argument hilft aber nur Darlehensnehmern, die sicher ihrem finanzierenden Kreditinstitut treu bleiben wollen, da die Grundschuld bei einem Wechsel an den neuen Darlehensgeber abgetreten und ein "abstraktes Schuldanerkenntnis" beurkundet werden muss, was auch wiederum Kosten verursacht. (Quelle: anwalt.de)



zur Übersicht

Daniel Christoffers

E-Mail senden


DFM Immobilien

Uhlandstraße 8
26419 Schortens

Tel.: 04423 / 91 52 690
Mobil: 0175 / 49 77 841
Fax.: 04423 / 91 52 691

info@friesland-makler.de
www.friesland-makler.de
Erfahrungen & Bewertungen zu DFM - Der Friesland Makler e.K.

FRgS Webdesign für Makler Wilhelmshaven