Tipps für Käufer


Die häufigsten Fehler, die beim Kauf von Immobilien gemacht werden - "...hätte ich das gewusst, hätte ich es anders gemacht!"

Ob der Kauf einer Immobilie wirklich zum gewünschten Erfolg führt, hängt in den meisten Fällen von den Entscheidungen des Käufers ab. Der wirksamste Schutz vor dem Fehlkauf einer Immobilie liegt in der gründlichen Prüfung aller verfügbaren Unterlagen und der Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Immobilienberater. Käufer einer Immobilie sollten sich von einem Verkäufer unbedingt alle Unterlagen für den Immobilienkauf aushändigen lassen und sich bei der Vorbereitung bzw. Überprüfung nicht unter Druck setzen lassen.

Die sieben häufigsten Fehler, die von Käufern gemacht werden und unsere Tipps für Ihren sicheren Immobilienkauf, haben wir für Sie im Folgenden zusammengestellt:

Fehler 1: Immobilienkauf ohne vorherige Besichtigung

Ein Immobilienkauf sollte niemals ohne vorherige Besichtigung getätigt werden. Der Zustand der Fassade, Dacheindeckung, Fenster, Türen und der Heizungsanlage sind wichtige Indikatoren für die tatsächliche Qualität eines Objektes. Schäden in der Fassade, ein schlecht gedämmtes Dach, eine nicht voll funktionsfähige Heizungsanlage oder undichte Fenster und Türen ziehen nicht unerhebliche Kosten für die Reparatur nach sich.

DFM Tipp: Führen Sie eine Immobilienbesichtigung immer zusammen mit einem Immobilienfachmann oder einem Sachverständigen durch. Sie erkennen Mängel schneller und können einschätzen, wie sich die bevorstehenden Reparaturen auf den Kaufpreis auswirken oder ob sogar von einem Kauf der Immobilie abzuraten ist.

Fehler 2: Immobilienkauf ohne Sichtung der zur Verfügung stehenden Unterlagen

Besonders bei der Sichtung der Unterlagen ist für den Käufer Sorgfalt gefordert. Alle für den Kauf notwendigen Unterlagen wie Energieausweis, Grundsteuerbescheid, offene Baulasten, Grundbuch, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnungen, usw. müssen gesichtet und auf Vollständigkeit geprüft werden. Bei vermieteten Kaufobjekten sollten auch die bestehenden Mietverträge kontrolliert werden.

DFM Tipp: Lassen Sie unbedingt alle Immobilienunterlagen geben und diese von einem Immobilienfachmann überprüfen. Er erkennt Auffälligkeiten schneller und kann einschätzen, was im Einzelfall zu beachten ist oder ob sogar ganz von einem Kauf der Immobilie abzuraten ist.

Fehler 3: Keine oder falsche Prüfung von Ordnungen und Rechte

Käufer von Wohnungseigentum in einer Wohnanlage sollte sich unbedingt die Teilungserklärung, Hausordnung, Beschlusssammlung, Bauakte sowie Zuweisung von Sondernutzungsrechten an Dachboden, Kellerräumen und Stellplätzen zu den üblichen Unterlagen vom Verkäufer anfordern und diese gründlich studieren, damit der Käufer nach dem Kauf keine bösen Überraschungen erlebt.

DFM Tipp: Lassen Sie sich beim Erwerb einer Eigentumswohnung die Protokolle der Eigentümerversammlung aus der so genannten Beschlusssammlung vorlegen. Aus diesen Protokollen ist ablesbar, ob noch Reparaturen ausstehen. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein wichtiges Indiz für Tragfähigkeit der Kaufentscheidung. Außerdem ist in den Protokollen zu erlesen, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien der WEG gegeben hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden.

Fehler 4: Immobilienkauf ohne ein aktuelles Wertgutachten

Kaufinteressenten lassen sich vom Wunsch, eine bestimmte Immobilie zu besitzen, zu sehr blenden und bezahlen schlußendlich einen viel zu hohen Kaufpreis. Dieser entscheidene Fehler kann leider sehr schnell zum Albtraum und zum finanziellen Ruin des Käufers führen.

DFM Tipp: Um eine Immobilie nicht zu einem überteuerten Kaufpreis zu erwerben, sollten Sie unbedingt eine Marktwerteinschätzung oder ein Verkehrswertgutachten eines Gutachters oder Sachverständigen einholen. Das Ergebnis dieses Gutachtens dient Ihnen als Abgleich für die Kaufpreisforderung des Verkäufers. Liegt es unter dem geforderten Kaufpreis, sollten Käufer ausführlich prüfen, wodurch diese Preisdifferenz begründet ist. Nicht jede teure Immobilie muss schlecht sein. Viele Kaufinteressenten von Immobilien in guten und sehr guten Lagen nehmen Renditeabschläge in Kauf, denn gerade diese Immobilien weisen im Lauf der Jahre eine besondere Wertbeständigkeit auf.

Fehler 5: Falsche Prüfung der bestehenden Mietverträgen einer Anlageimmobilie

Mit den tatsächlichen Mieteinnahmen steht und fällt der Erfolg der Investition in eine Anlageimmobilie. Fehler in der Planung und Ausführung ein Immobilieninvestition können sehr schnell zum finanziellen Ruin des Käufers führen.

DFM Tipp: Ermitteln Sie deshalb vor dem Kauf unbedingt, wie hoch die tatsächliche Nettokaltmiete der angebotenen Immobilie ist, und ob diese auch langfristig zu erzielen ist. Desweiteren ist die Mieterklientel, der Leerstand in der Immobilie, die Mieterfluktuation, die realistische Vermietungschancen zu einer bestimmten Miete oder mögliche Mietsteigerungen, zu analysieren.

Fehler 6: Übereilter Immobilienkauf unter Zeitdruck

Verkäufer spielen Kaufinteressenten gerne ein sehr große Nachfrage auf Ihrer Immobilie vor. Dadurch erhofft sich der Verkäufer neben einem überdurchschnittlichen Kaufpreis vorallem eine sehr schnelle Kaufabwicklung. Der ein oder andere Kaufinteressent lässt sich von diesem Masche unter Zeitdruck setzen und schließ den Immobilienkauf vorschnell, meistens mit finanziellen Verlusten, ab.

DFM Tipp: Lassen Sie sich niemals zu einem schnellen und übereilten Immobilienkauf drängen. Zunächst müssen Sie alle Unterlagen, Fakten und die Immobilie sorgfältig überprüft, erst dann könne Sie eine Entscheidung treffen. Um ein Gespür für den Markt zu bekommen, sollten unbedingt unterschiedliche Angebote geprüft und verschiedenste Immobilienobjekte persönlich angeschaut werden. Ein Käufer ohne Erfahrung sollte auch niemandem Glauben schenken, der ihn davon überzeugen will, die Immobilie sei ein besonders günstiges Angebot und ein schnelles Handeln sei erforderlich. Ein wichtiges Indiz für übereilten Immobilienkauf ist auch der Zeitpunkt, der für die notarielle Beurkundung vorgeschlagen wird. Dieser Termin sollte zu den normalen Geschäftszeiten und erst 14 Tage nach Vorlage des Vertragsentwurfs erfolgen. Eine andere Vorgehensweise sollte den Käufer stutzig machen.

Fehler 7: Immobilienkauf ohne ein gesichertes Finanzierungskonzept

Kaufinteressenten lassen sich schnell auf einen Reservierungvertrag (Vorvertrag) ein, wenn sie nach langer Suche endlich die passende Immobilie gefunden haben. Leider haben die meisten Käufer zu diesem Zeitpunkt noch gar keine verbindliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vorliegen. Dieser entscheidene Fehler kann leider sehr schnell zum finanziellen Albtraum für Verkäufer und Käufer führen.

DFM Tipp: Um den Kauf der lang ersehnten Traumimmobilie auch ohne Probleme abwickeln zu können, sollten Sie bereits vor Ihrer aktiven Immobiliensuche beratende Gespräche mit unterschiedlichen Banken führen. Die Finanzierungsspezialisten der Banken erklären Ihnen die Einzelheiten einer Immobilienfinanzierung und stecken für Sie ein passendes Finanzierungsbudget fest. Mit diesem Budget können Sie dann bedenkenlos auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie gehen und bekommen zum benötigten Termin ein verbindliche Finanzierungsbestätigung für die Kaufabwicklung.


Daniel Christoffers

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