Das Geldwäschegesetz (GwG) – offiziell „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten“ – dient der Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Es setzt europäische Vorgaben in nationales Recht um und betrifft unter anderem Immobilienmakler, die seit 2002 als sogenannte „Verpflichtete“ gelten.
Ziel des GwG ist es, zu verhindern, dass kriminell erlangte Gelder über Immobiliengeschäfte in den legalen Wirtschaftskreislauf eingeschleust werden.
Immobilien gelten als besonders anfällig für Geldwäsche. Deshalb verpflichtet das GwG Makler dazu, Kunden zu identifizieren, Geschäftsbeziehungen zu prüfen und bei Verdachtsmomenten Meldungen an die Behörden abzugeben – unabhängig von der Höhe des Kaufpreises und unabhängig davon, ob Zahlungen bar oder unbar erfolgen.
Bei natürlichen Personen müssen Immobilienmakler folgende Daten erfassen und überprüfen:
Vor- und Nachname
Anschrift (keine Postfachadresse)
Geburtsdatum und Geburtsort
Staatsangehörigkeit
Ausweisnummer und ausstellende Behörde
👉 Die Identität muss anhand eines gültigen amtlichen Ausweisdokuments geprüft und dokumentiert werden (Kopie oder Datenerfassung).
⚠️ Wichtig:
Es ist immer die Person zu identifizieren, für die das Geschäft abgeschlossen wird, nicht ein bloßer Vertreter.
Bei juristischen Personen sind zusätzlich zu erfassen:
Firma, Rechtsform und Anschrift
Handelsregistereintrag
wirtschaftlich Berechtigter (mehr als 25 % Kapital- oder Stimmanteil)
👉 Ist der wirtschaftlich Berechtigte eine natürliche Person, muss auch diese vollständig identifiziert werden.
👉 Gibt es mehrere wirtschaftlich Berechtigte (> 25 %), müssen alle identifiziert werden.
Makler sind verpflichtet, den Zweck der Geschäftsbeziehung zu klären – sowohl bei natürlichen als auch bei juristischen Personen.
Beispiel: Eigennutzung, Kapitalanlage, Weiterverkauf, Erwerb für Dritte.
Kunden sind nach § 4 Abs. 6 GwG gesetzlich verpflichtet,:
die erforderlichen Daten anzugeben
einen gültigen Ausweis zur Identitätsprüfung vorzulegen
Bei länger andauernden Geschäftsbeziehungen müssen die Daten regelmäßig aktualisiert werden.
Immobilienmakler müssen:
alle erhobenen und geprüften Daten mindestens 5 Jahre aufbewahren
die Datenschutzvorschriften beachten
interne Sicherungssysteme einrichten, z. B.
Schulung der Mitarbeiter
Checklisten und Kontrollmechanismen
regelmäßige Überprüfung und Anpassung dieser Systeme
Ein Geldwäscheverdacht besteht insbesondere, wenn ein Kunde:
Barzahlung für den Immobilienkauf anbietet
Provisionen oder Anzahlungen bar zahlen will
eine Unterbeurkundung verlangt
sich weigert, Kapitalnachweise oder Finanzierungszusagen vorzulegen
Banknachweise aus Steueroasen vorlegt
erkennbar für einen unbekannten Dritten kauft
das Geschäft ausschließlich aus dem Ausland abwickeln will
einen überhöhten Kaufpreis ohne wirtschaftliche Erklärung akzeptiert
ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Einkommen und Kaufpreis besteht
Bei Verdacht muss der Makler unverzüglich melden an:
die Financial Intelligence Unit (FIU)
die zuständigen Strafverfolgungsbehörden (LKA/Staatsanwaltschaft)
⚠️ Die Zuständigkeiten können je nach Bundesland variieren.
Nach Abgabe einer Verdachtsmeldung darf der Makler das Geschäft erst fortsetzen, wenn:
zwei Werktage (Samstag zählt nicht) vergangen sind und
keine Untersagung durch die zuständige Behörde erfolgt ist
Die Einhaltung der GwG-Pflichten wird von den zuständigen Behörden kontrolliert. Diese können:
Prüfungen durchführen
die Bestellung eines Geldwäschebeauftragten anordnen
❗ Verstöße gegen das GwG stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit Bußgeldern bis zu 100.000 € geahndet werden.
Auf EU-Ebene wird die Geldwäschebekämpfung stetig verschärft. Zukünftige Entwicklungen umfassen u. a.:
stärkere Risikoanalysen durch EU und Mitgliedsstaaten
risikobasierte Sorgfaltspflichten
Zentralregister wirtschaftlich Berechtigter
deutlich höhere Bußgelder
mögliche Ausweitung der Pflichten auf Vermietungsmakler
Für Immobilienmakler ist die Einhaltung des Geldwäschegesetzes zwingend erforderlich, um rechtliche Risiken, Bußgelder und Reputationsschäden zu vermeiden.
