Tipps für Käufer
Die
häufigsten Fehler, die beim Kauf von Immobilien gemacht werden - "...hätte ich
das gewusst, hätte ich es anders gemacht!"
Ob der Kauf einer Immobilie
wirklich zum gewünschten Erfolg führt, hängt in den meisten Fällen von den Entscheidungen
des Käufers ab. Der wirksamste Schutz vor dem Fehlkauf einer Immobilie liegt in
der gründlichen Prüfung aller verfügbaren Unterlagen und der Zusammenarbeit mit
einem qualifizierten Immobilienberater. Käufer einer Immobilie sollten sich von
einem Verkäufer unbedingt alle Unterlagen für den Immobilienkauf aushändigen lassen
und sich bei der Vorbereitung bzw. Überprüfung nicht unter Druck setzen lassen.
Die
sieben häufigsten Fehler, die von Käufern gemacht werden und unsere Tipps für
Ihren sicheren Immobilienkauf, haben wir für Sie im Folgenden zusammengestellt:
Fehler
1: Immobilienkauf ohne vorherige Besichtigung
Ein Immobilienkauf sollte
niemals ohne vorherige Besichtigung getätigt werden. Der Zustand der Fassade,
Dacheindeckung, Fenster, Türen und der Heizungsanlage sind wichtige Indikatoren
für die tatsächliche Qualität eines Objektes. Schäden in der Fassade, ein schlecht
gedämmtes Dach, eine nicht voll funktionsfähige Heizungsanlage oder undichte Fenster
und Türen ziehen nicht unerhebliche Kosten für die Reparatur nach sich.
DFM
Tipp: Führen Sie eine Immobilienbesichtigung immer zusammen mit einem Immobilienfachmann
oder einem Sachverständigen durch. Sie erkennen Mängel schneller und können einschätzen,
wie sich die bevorstehenden Reparaturen auf den Kaufpreis auswirken oder ob sogar
von einem Kauf der Immobilie abzuraten ist.
Fehler 2: Immobilienkauf
ohne Sichtung der zur Verfügung stehenden Unterlagen
Besonders bei der
Sichtung der Unterlagen ist für den Käufer Sorgfalt gefordert. Alle für den Kauf
notwendigen Unterlagen wie Energieausweis, Grundsteuerbescheid, offene Baulasten,
Grundbuch, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnungen, usw. müssen gesichtet und
auf Vollständigkeit geprüft werden. Bei vermieteten Kaufobjekten sollten auch
die bestehenden Mietverträge kontrolliert werden.
DFM Tipp: Lassen
Sie unbedingt alle Immobilienunterlagen geben und diese von einem Immobilienfachmann
überprüfen. Er erkennt Auffälligkeiten schneller und kann einschätzen, was im
Einzelfall zu beachten ist oder ob sogar ganz von einem Kauf der Immobilie abzuraten
ist.
Fehler 3: Keine oder falsche Prüfung von Ordnungen und Rechte
Käufer
von Wohnungseigentum in einer Wohnanlage sollte sich unbedingt die Teilungserklärung,
Hausordnung, Beschlusssammlung, Bauakte sowie Zuweisung von Sondernutzungsrechten
an Dachboden, Kellerräumen und Stellplätzen zu den üblichen Unterlagen vom Verkäufer
anfordern und diese gründlich studieren, damit der Käufer nach dem Kauf keine
bösen Überraschungen erlebt.
DFM Tipp: Lassen Sie sich beim Erwerb
einer Eigentumswohnung die Protokolle der Eigentümerversammlung aus der so genannten
Beschlusssammlung vorlegen. Aus diesen Protokollen ist ablesbar, ob noch Reparaturen
ausstehen. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
(WEG) ist ein wichtiges Indiz für Tragfähigkeit der Kaufentscheidung. Außerdem
ist in den Protokollen zu erlesen, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen
den Parteien der WEG gegeben hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer
mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage
sowie deren Interessen eingebunden.
Fehler 4: Immobilienkauf ohne
ein aktuelles Wertgutachten
Kaufinteressenten lassen sich vom Wunsch,
eine bestimmte Immobilie zu besitzen, zu sehr blenden und bezahlen schlußendlich
einen viel zu hohen Kaufpreis. Dieser entscheidene Fehler kann leider sehr schnell
zum Albtraum und zum finanziellen Ruin des Käufers führen.
DFM Tipp:
Um eine Immobilie nicht zu einem überteuerten Kaufpreis zu erwerben, sollten
Sie unbedingt eine Marktwerteinschätzung oder ein Verkehrswertgutachten eines
Gutachters oder Sachverständigen einholen. Das Ergebnis dieses Gutachtens dient
Ihnen als Abgleich für die Kaufpreisforderung des Verkäufers. Liegt es unter dem
geforderten Kaufpreis, sollten Käufer ausführlich prüfen, wodurch diese Preisdifferenz
begründet ist. Nicht jede teure Immobilie muss schlecht sein. Viele Kaufinteressenten
von Immobilien in guten und sehr guten Lagen nehmen Renditeabschläge in Kauf,
denn gerade diese Immobilien weisen im Lauf der Jahre eine besondere Wertbeständigkeit
auf.
Fehler 5: Falsche Prüfung der bestehenden Mietverträgen einer
Anlageimmobilie
Mit den tatsächlichen Mieteinnahmen steht und fällt der
Erfolg der Investition in eine Anlageimmobilie. Fehler in der Planung und Ausführung
ein Immobilieninvestition können sehr schnell zum finanziellen Ruin des Käufers
führen.
DFM Tipp: Ermitteln Sie deshalb vor dem Kauf unbedingt,
wie hoch die tatsächliche Nettokaltmiete der angebotenen Immobilie ist, und ob
diese auch langfristig zu erzielen ist. Desweiteren ist die Mieterklientel, der
Leerstand in der Immobilie, die Mieterfluktuation, die realistische Vermietungschancen
zu einer bestimmten Miete oder mögliche Mietsteigerungen, zu analysieren.
Fehler
6: Übereilter Immobilienkauf unter Zeitdruck
Verkäufer spielen Kaufinteressenten
gerne ein sehr große Nachfrage auf Ihrer Immobilie vor. Dadurch erhofft sich der
Verkäufer neben einem überdurchschnittlichen Kaufpreis vorallem eine sehr schnelle
Kaufabwicklung. Der ein oder andere Kaufinteressent lässt sich von diesem Masche
unter Zeitdruck setzen und schließ den Immobilienkauf vorschnell, meistens mit
finanziellen Verlusten, ab.
DFM Tipp: Lassen Sie sich niemals zu
einem schnellen und übereilten Immobilienkauf drängen. Zunächst müssen Sie alle
Unterlagen, Fakten und die Immobilie sorgfältig überprüft, erst dann könne Sie
eine Entscheidung treffen. Um ein Gespür für den Markt zu bekommen, sollten unbedingt
unterschiedliche Angebote geprüft und verschiedenste Immobilienobjekte persönlich
angeschaut werden. Ein Käufer ohne Erfahrung sollte auch niemandem Glauben schenken,
der ihn davon überzeugen will, die Immobilie sei ein besonders günstiges Angebot
und ein schnelles Handeln sei erforderlich. Ein wichtiges Indiz für übereilten
Immobilienkauf ist auch der Zeitpunkt, der für die notarielle Beurkundung vorgeschlagen
wird. Dieser Termin sollte zu den normalen Geschäftszeiten und erst 14 Tage nach
Vorlage des Vertragsentwurfs erfolgen. Eine andere Vorgehensweise sollte den Käufer
stutzig machen.
Fehler 7: Immobilienkauf ohne ein gesichertes Finanzierungskonzept
Kaufinteressenten
lassen sich schnell auf einen Reservierungvertrag (Vorvertrag) ein, wenn sie nach
langer Suche endlich die passende Immobilie gefunden haben. Leider haben die meisten
Käufer zu diesem Zeitpunkt noch gar keine verbindliche Finanzierungsbestätigung
Ihrer Bank vorliegen. Dieser entscheidene Fehler kann leider sehr schnell zum
finanziellen Albtraum für Verkäufer und Käufer führen.
DFM Tipp: Um
den Kauf der lang ersehnten Traumimmobilie auch ohne Probleme abwickeln zu können,
sollten Sie bereits vor Ihrer aktiven Immobiliensuche beratende Gespräche mit
unterschiedlichen Banken führen. Die Finanzierungsspezialisten der Banken erklären
Ihnen die Einzelheiten einer Immobilienfinanzierung und stecken für Sie ein passendes
Finanzierungsbudget fest. Mit diesem Budget können Sie dann bedenkenlos auf die
Suche nach Ihrer Traumimmobilie gehen und bekommen zum benötigten Termin ein verbindliche
Finanzierungsbestätigung für die Kaufabwicklung.