Energieausweis – Pflicht bei Verkauf & Vermietung

Mit der Novelle der EnEV 2014 sind die Anforderungen an den Energieausweis und die energiebezogenen Informationspflichten bei der Immobilienvermarktung neu geregelt worden. Seit dem 1. Mai letzten Jahres ist der Energieausweis grundsätzlich Pflicht beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien – egal ob gewerblich oder privat, mit oder ohne Makler. Daher nachfolgend einige wichtige Infos zum Ausweis und seiner Anwendung:

Was steht im Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das über den energetischen Zustand eines Gebäudes informiert und ihn bewertet. Er umfasst in der Regel fünf Seiten:

• Seite 1 enthält allgemeine Angaben zum Gebäude wie Adresse, Baujahr, Anzahl der Wohnungen und die vorhandene Anlagentechnik. Neuere Ausweise informieren auch über die Nutzung erneuerbarer Energien und das Lüftungskozept;
• die Seiten 2 und 3 zeigen die Energie-Kennwerte des Gebäudes. Es gibt dabei grundsätzlich zwei Verfahren: die Angabe nach dem Energiebedarf – dann wird von einem Bedarfsausweis gesprochen – oder die Angabe nach dem gemessenen Energieverbrauch – auch Verbrauchsausweis genannt. Wann ein Bedarfsausweis auszustellen ist und wann ein Verbrauchausweis, dafür gelten differenzierte Regelungen. Beim Bedarfsausweis erfolgen die Angaben auf Seite 2, während Seite 3 leer bleibt – entsprechend umgekehrt verhält es sich beim Verbrauchsausweis. Neu eingeführt wurde im letzten Jahr eine Gesamtbewertung des energetischen Zustands nach Energieeffizienzklassen, die farblich abgestuft von A bis H gezeigt werden. Die Zuordnung des Gebäudes zu der Skala soll dem Nutzer einen unmittelbaren optischen Gesamteindruck vom Energiezustand und den Energiekosten im Vergleich zu anderen Objekten vermitteln;
• Seite 4 nennt Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften. Auch wenn keine Verbesserung mehr möglich ist, weil das Gebäude zum Beispiel gerade erst saniert und modernisiert wurde, ist dies zu vermerken;
• Seite 5 bietet Erläuterungen und Angaben zur Berechnung.

Energieausweise gelten in der Regel 10 Jahre. Aussteller von Ausweisen müssen bestimmte fachliche Qualifikationen erfüllen. Wer ein solches Dokument für sein Objekt möchte, muss sich daher auf die Suche nach einem entsprechend kompetenten Aussteller machen. Das ist oft gar nicht so einfach, denn es gibt keine amtliche Zulassung oder ein offizielles Zertifikat für Aussteller.

Wann Bedarfsausweis, wann Verbrauchsausweis?

Die benötigte Energie kann auf Basis des berechneten Bedarfs oder des gemessenen Verbrauchs berechnet werden. In der Regel ist die Berechnung auf Verbrauchsbasis weniger aufwändig. Sie ist aber nur in bestimmten Fällen zulässig:

• Bei Nicht-Wohngebäuden und Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten besteht grundsätzlich Wahlfreiheit bezüglich des Verfahrens;
• bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten muss der Energiebedarf zugrunde gelegt werden, wenn es sich um einen Neubau, die Änderung eines bestehenden Baus oder einen älteren Bestandsbau handelt, der noch nicht die Wärmeschutzverordnung 1977 berücksichtigt;
• bei Wohngebäuden im Bestand mit bis zu vier Wohneinheiten, die die Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllen, kann der Energiezustand dagegen durch Verbrauchsmessung ermittelt werden.

Der Ausweis in der Immobilienvermarktung

Bei Verkauf oder Vermietung ist der Energieausweis Interessenten vorzulegen und im Original oder als Kopie auszuhändigen. Kauf- bzw. Mietinteressenten sollen sich dadurch einen Eindruck über die zu erwartenden Energiekosten verschaffen können – eine wichtiger Punkt bei der Entscheidung für oder gegen ein Objekt bzw. eine Wohnung. Die Vorlage muss ‘rechtzeitig’ vor Vertragsabschluss erfolgen, bei Vermietungen gilt dafür der Besichtigungstermin als spätester Zeitpunkt. Der Ausweis ist dabei Interessenten immer komplett zugänglich zu machen, das heißt zum Beispiel einschließlich der Vorschläge zur Energieeinsparung.

Die Verordnungs-Novellierung hat auch zusätzliche Informationspflichten bei Immobilien-Inseraten eingeführt. Danach müssen die wichtigsten energetischen Kenndaten des Ausweises auch in Anzeigen angegeben werden. Das betrifft Kennwerte zum Energiebedarf/-verbrauch sowie der Art der Heizung. Liegen bereits neuere Energieausweise (ab 1. Mai 2014) vor, ist auch die jeweilige Energieeffizienzklasse anzugeben. Ansonsten kann die Angabe freiwillig aufgrund einer entsprechenden Umrechnung erfolgen. Von der Info-Pflicht in Inseraten gibt es nur wenige Ausnahmen, die nicht-kommerzielle Wohnungsanzeigen betreffen.

Pflichtverstöße im Zusammenhang mit Energieausweisen sind eine Ordnungswidrigkeit, die mit empfindlichen Bußgeldern bis zu 15.000 Euro geahndet werden kann. Verkäufer oder Vermieter eines Objektes sollten sich daher immer um die Beachtung und Einhaltung der amtlichen Vorschriften kümmern.

Ich informiere Sie gerne näher über die verschiedenen Möglichkeiten und besorge Ihnen kurzfristig den passenden Energieausweis für Ihr Objekt.